ЖК «Брюсов парк» отзывы экспертов! Часть 2

:

ЗастройщикООО «Партнер – развитие»
ОбъектЖК  «Брюсов парк», Московская область, г.о. Лосино — Петровский
Актуальностьна 13.06.2017 г.

 

Информация о проекте:

Строительство ЖК «Брюсов парк» ведётся на участках, принадлежащих застройщику на праве долгосрочной аренды и расположенных по адресу:  Московская область, г.о. Лосино-Петровский, в границах улиц Гоголя, Горького, Чехова и Строителей.

Способ обеспечения обязательств:

Залог права аренды земельного участка

Договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче помещения по договору участия в долевом строительстве.

Схема продажи

Продажи квартир ведутся как путём заключения договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) непосредственно с застройщиком, так и на основании договоров уступки прав требования. Образец договор участия в долевом строительстве не размещён на сайте проекта, однако в нашем распоряжении имеются несколько экземпляров. По нашему мнению ДДУ включает в себя обязательные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «Закон № 214»), однако также содержит положения, ущемляющие права дольщиков, а именно:

— пунктами 3.4. и 4.2.4. ДДУ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства не производится до подписания дополнительного соглашения об изменении цены ДДУ и произведения оплаты.

Законом № 214-ФЗ не предусмотрено такое основание для отказа в передаче квартиры. В случае просрочки внесения платежа более чем на 2 месяца, застройщик, руководствуясь статьёй 5 указанного закона, имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Также частью 6 этой же статьи предусмотрено право застройщика на взыскание неустойки за период просрочки.

— пунктом 3.8. ДДУ предусмотрено, что в случае просрочки внесения платежа обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства, в свою очередь, также отодвигаются на этот срок. При этом застройщик посчитал, что в таком случае он освобождён от уплаты неустойки за этот период.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ, а также Гражданским Кодексом РФ изменение срока передачи объекта долевого строительства возможно только при изменении условий договора, зафиксированных в дополнительном соглашении, которое подлежит обязательной государственной регистрации. В случае нарушения согласованного срока передачи квартиры застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены ДДУ за каждый день просрочки.

— в пункте 4.2.3 ДДУ застройщик установил для себя возможность составить односторонний акт приёма – передачи квартиры уже через 10 дней после срока, установленного ДДУ для приёмки квартиры (в случае неподписания дольщиком акта приёма-передачи или акта о выявленных недостатках).

Однако эти условия прямо противоречат положениям ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику.

— пунктом 4.3.5. ДДУ предусмотрено, что если дольщик не зарегистрирует право собственности на квартиру в течение 3х месяцев с момента получения от застройщика необходимых документов, то он обязан будет выплатить застройщику штраф в размере 10%.

Законом 214-ФЗ не предусмотрена ответственность за совершение указанных действий.

— пунктом 4.3.6. ДДУ установлена ответственность участника долевого строительства за проведение ремонтных работ, в том числе возведение межкомнатных перегородок, а также застрагивающих внешний фасад здания, в виде штрафа в размере 10% от цены договора, который уплачивается застройщику.

Данная ответственность не предусмотрена законом № 214-ФЗ, а застройщик не наделён полномочиями по сбору таких штрафов. Вместе с тем производство работ, затрагивающих внешний фасад здания, является нарушением, предусмотренным ст. 7.21 КоАП РФ и влечёт ответственность в виде предупреждения или наложения штрафа в размере до двух с половиной тысяч рублей. Право рассмотрения дела о совершении данного административного нарушения принадлежит главным государственным жилищным инспекторам субъектов Российской Федерации, их заместителям, а также главным государственным жилищным инспекторам субъектов Российской Федерации по городам, районам, их заместителям.

— пунктом 5.2. ДДУ застройщик предусмотрел для себя право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки участником долевого строительства внесения оплаты более чем на 10 дней, а также взыскать штраф в размере 10% от цены договора.

В соответствии с пунктами 4 и 5 закона № 214-ФЗ основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора может являться просрочка внесения платежа более чем 2 месяца. В случае если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в определённый период, то застройщик сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке при нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

Штраф за расторжение договора участия в долевом строительстве действующим законодательством не предусмотрен.

— пунктом 5.5. ДДУ предусмотрено, что в случае возврата денежных средств участнику долевого строительства по причине одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, он может удержать стоимость неких оказанных им услуг.

С учётом того, что согласно ч. 2 ст. 16 Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а по ДДУ застройщик оказывает только одну услугу – возведение жилого дома и объекта долевого строительства, то застройщик не может удержать стоимость каких-либо иных услуг.

  Кроме этого, частью 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, он обязан возвратить участнику долевого строительства все денежные средства, уплаченные им в счёт цены ДДУ.

— пунктом 5.8. ДДУ на уклоняющего от приёмки квартиры дольщика возложена обязанность по оплате всех коммунальных услуг за весь период, в течение которого дольщик не принимал квартиру.

В соответствии с пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному (или иному) акту, с момента такой передачи. В случае оснований для составления одностороннего акта, указанных в ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ эти платежи начисляются с даты получения дольщиком такого акта.

— пунктом 5.9. ДДУ предусмотрен штраф в размере 1% за уклонение от подписания дополнительного соглашения об изменении цены договора в связи с изменением площади квартиры.

Законом 214-ФЗ и гражданским законодательством не предусмотрены штрафные санкции за совершение указанных действий.

— пунктом 5.11. ДДУ установлено, что неустойка подлежит начислению только с момента вручения претензии стороне, допустившей просрочку. За период до этого события неустойка не начисляется.

Законом № 214-ФЗ установлено, что неустойка начисляется за каждый день просрочки передачи объекта либо внесения платежа и не зависит от того, когда было направлено требование об уплате неустойки. Вместе с тем следует помнить, что Гражданским кодексом установлен срок исковой давности, который составляет 3 года.

— пунктом 5.12. ДДУ установлено, что стороны признают просрочку передачи квартиры в 3 месяца несущественным нарушением условий договора.

Данное положение не препятствует дольщику взыскать с застройщика неустойку за этот период.

— пунктом 5.13. ДДУ установлено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случае существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении.

Закон № 214-ФЗ содержит чёткий перечень оснований, по которым ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке как застройщиком, так и дольщиком. В остальных случаях договор может быть расторгнут только по соглашению сторон.

— пунктом 5.13. ДДУ установлен перечень обстоятельств, при которых, как считает застройщик, он вправе требовать от участника долевого строительства подписания соглашения об изменении цены договора или срока передачи объекта.

Законом № 214-ФЗ не предусмотрено право застройщика требовать от дольщика подписания дополнительного соглашения, направленного на изменение срока передачи объекта. Дольщик, в свою очередь, имеет право требовать от застройщика предусмотренную законом неустойку за каждый день просрочки.

— пунктом 7.4. ДДУ установлена обязанность дольщика в случае заключения договора уступки выплатить застройщику 30 000руб. за сопровождение этой сделки.

Согласно ч. 2 ст. 16 Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ:

— чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства;
— пунктом 3.3. ДДУ предусмотрено, что перерасчёт стоимости квартиры производится при изменении фактической площади по сравнению с проектной более чем на 5%;
— присутствует условие о получении письменного согласия застройщика на заключение договора уступки, при этом для получения такого согласия необходимо предоставить установленный ДДУ комплект документов;
— договором не предусмотрены ограничения по рассмотрению споров в определённом суде.

ооо партнер развитие

Сроки строительства

Проектом предусмотрено строительство 8 шестнадцатиэтажных домов.
В настоящее время возводятся первые два корпуса № 1 и 8.

Окончание строительства корпуса № 1 изначально было запланировано на февраль 2017 года, однако изменениями в проектную декларацию от 20 января 2017г. ввод в эксплуатацию отодвинулся до 1 марта 2018г.
Разрешение на строительство первого корпуса действительно до 23 марта 2018г.

Разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса № 8 изначально было запланировано на апрель 2016 года, однако согласно последним опубликованным изменениям в проектную декларацию от 08 сентября 2016 года этот срок увеличен до 30 июня 2017 года.
Разрешение на строительство восьмого корпуса также действительно до 23 марта 2018г.

В настоящий момент застройщик не обновляет информацию на своём сайте с марта 2017 года, при этом ни один дом не введён в эксплуатацию.

Обращаем Ваше внимание! Несмотря на изменение сроков окончания строительства, публикуемых в Проектной декларации, участнику долевого строительства необходимо ориентироваться на дату, указанную в качестве срока передачи квартиры, в договоре участия в долевом строительстве. Просрочка передачи квартиры, а значит и право требования неустойки, начинается со следующего дня после этой даты.

Согласно данным проектных  деклараций финансовый результат за 2015 год (на 31.12.2015г.) следующий:

  • Прибыль руб. 950 000руб.
  • Кредиторская задолженность – 284 388 000руб.
  • Дебиторская задолженность – 225 721 000руб.

Информация о проведении аудиторской проверки бухгалтерской отчётности и финансового результата за 2015 год отсутствует.

Информация о финансовом результате за 2016 год отсутствует.

Учитывая вышеизложенное, есть основания полагать, что в настоящее время застройщик испытывает финансовые трудности, денежные средства на счетах отсутствуют. Если застройщик не погасит долги за электричество и тепло, то можно ожидать подачи новых заявлений о признании его банкротом. При таких обстоятельствах в ближайшее время получить взысканные денежные средства на свои счета, скорее всего, не получится. Возможно прогноз изменится после разрешения ситуации с погашением долгов.

С другой стороны, если ситуация стабилизируется, то можно ожидать поступлений денежных средств на банковский счета, а значит неустойку смогут получить те, кто на этот момент будет иметь исполнительный лист на руках. Также следует помнить, что отсутствие исков о взыскании неустойки рассматривается застройщиком как устраивающее участников долевого строительства состояние дел. Поэтому даже если вы не планируете обращаться в суд за защитой своих прав, настоятельно рекомендуем в первый же день просрочки направить застройщику требование о передаче квартиры, таким образом, дав понять, что вы следите за ситуацией.

Принимая во внимание выявленные контролирующим органом нарушения нормативов финансовой устойчивости, а также включение в реестр проблемных застройщиков, есть основания предполагать, что стройка не будет закончена в указанные в проектной декларации сроки. Возможно дальнейшее расследование причин нарушения нормативов с привлечением органов внутренних дел.

Дольщикам, которым в соответствии с условиями ДДУ квартира должна была быть передана более 9 месяцев назад, настоятельно рекомендуем вставать в

Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».    
А если Вы ещё не с нами, то 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *