ЖК Лукино-Варино отзывы экспертов! Часть 2

ЗастройщикООО «Группа компаний «СУ 22».
ОбъектЖК «Лукино-Варино»
Актуальностьна 11 июля 2017г.

Часть 2

Схема продажи

Продажи квартир ведутся как путём заключения договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) непосредственно с застройщиком, так и на основании договоров уступки прав требования. Образец договор участия в долевом строительстве не размещён на сайте проекта, однако в нашем распоряжении имеются несколько экземпляров.
По нашему мнению ДДУ включает в себя обязательные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «Закон № 214»), однако также содержит положения, ущемляющие права дольщиков, а именно:

— пунктом 3.5.4. ДДУ установлена обязанность по оплате коммунальных услуг в управляющую компанию до подписания акта приёма – передачи, и за период с введения жилого дома в эксплуатацию.

Однако эти положения противоречат пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.

            Таким образом, обязанность по внесению платы за обслуживание жилого помещения возникает после подписания акта приёма – передачи квартиры.

— пунктом 3.5.4 ДДУ установлена обязанность дольщика по оплате коммунальных услуг за 4 месяца вперёд.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ.

— пунктом 4.1.2 установлена обязанность сторон по заключению дополнительного соглашения в случае увеличения срока передачи квартиры.

Закон № 214-ФЗ не содержит такой обязанности участника долевого строительства. Подписание соглашения об изменении срока передачи квартиры является правом, а не обязанностью дольщика.

При получении такого предложения от застройщика рекомендуем направить ему следующий ответ: вы готовы рассмотреть возможность подписания дополнительного соглашения об изменении срока передачи квартиры с одновременным изменением других положений договора, в частности касающихся его цены, которая должна быть уменьшена на сумму неустойки, подлежащей уплате за период, на который предлагается увеличить срок передачи квартиры с выплатой денежных средств не позднее 5 дней с даты регистрации этого дополнительного соглашения.

— пунктом 4.2.5 установлена обязанность дольщика заключить договор на оказание услуг по регистрации ДДУ с ООО «Группа компаний «Строительное управление 22».

Данные положения противоречат ч. 2 ст. 16 Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которым запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

— пунктом 7.3. установлено, что гарантийный срок на Объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет, который исчисляется со дня получения Застройщиком в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Данное положение противоречит п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, согласно которому указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

— пунктом 8.6. ДДУ застройщик посчитал себя вправе не передавать участнику долевого строительства объект долевого строительства до полной оплаты им цены договора.

Закон № 214-ФЗ не предоставляет такого права застройщику. В случае неполной оплаты участником долевого строительства цены ДДУ, застройщик имеет право взыскать неустойку за просрочку платежа либо в предусмотренных п. 5 ст. 5 закона № 214-ФЗ случаях отказаться от исполнения договора.

— пунктом 13.6 установлено, что надлежащим уведомлением участника долевого строительства является размещение информации (сообщений, уведомлений, извещений и пр.) на , в том числе, уведомлений о готовности передать объект.

Однако п. 4 ст. 8 закона № 214-ФЗ установлено, что сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Иных способов уведомления дольщика закон не содержит. В случае ненаправления дольщику этого уведомления заказным письмом с описью вложения застройщик не сможет обвинить дольщика в уклонении от приёмки квартиры и составить односторонний акт приёма – передачи.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ:

— чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства;
— пунктом 3.4. ДДУ предусмотрено, что перерасчёт стоимости квартиры производится при увеличении фактической площади по сравнению с проектной.
— этим же пунктом предусмотрена уплата цены ДДУ, при этом коэффициент, который для балконов и лоджий составляет 0,3 и 0,5, указан, как 1.

Возможность указания цены за квадратный метр, отличный от установленного в ст. 5 закона № 214-ФЗ, является спорной, однако практика её оспаривания практически отсутствует. Поэтому тем дольщикам, кто ещё только ждёт квартиры, рекомендуем обратиться с жалобой в Минстрой России с требованием провести проверку на предмет законности установления цены за квартиру с применением коэффициента для балконов и лоджий равным 1, что противоречит п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ;

— присутствует условие о получении письменного согласия застройщика на заключение договора уступки;

— договором не предусмотрены ограничения по рассмотрению споров в определённом суде и не установлен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора.

ЛукиноВарино

Сроки строительства

Проектом предусмотрено строительство 52 жилых домов переменной этажности. В настоящее время сданы 19 корпусов (некоторые с просрочкой) и возводятся 11.

Корпус 3 – предполагаемый срок ввода в эксплуатацию не позднее июня 2018г.
Корпус 5 – предполагаемый срок ввода в эксплуатацию не позднее декабря 2018г.
Корпусы 6, 22, 23, 24, 25 – предполагаемый срок ввода в эксплуатацию не позднее декабря 2017г.

Корпус 19 – предполагаемый срок ввода в эксплуатацию – не позднее марта 2016г., в настоящее время сроки отодвинулись на март 2018 года.

Корпус 43 – изначально ввод в эксплуатацию был запланирован на 16 апреля 2016 года, однако в настоящее время эти сроки перенесены на октябрь 2017г.

Корпусы 44 и 45 планировалось ввести в эксплуатацию не позднее 17 января 2016 года, но согласно изменениям в проектную декларацию от 16 марта 2017 года этот срок увеличен до 17 сентября 2017г.

Обращаем Ваше внимание! Несмотря на изменение сроков окончания строительства, публикуемых в Проектной декларации, участнику долевого строительства необходимо ориентироваться на дату, указанную в качестве срока передачи квартиры, в договоре участия в долевом строительстве. Просрочка передачи квартиры, а значит и право требования неустойки, начинается со следующего дня после этой даты.

Согласно данным проектных  деклараций финансовый результат за 2015 год (на 31.12.2015г.) следующий:

  • Прибыль руб. – 969 836 000руб.
  • Кредиторская задолженность – 4 734 271 000руб.
  • Дебиторская задолженность – 971 555 000руб.

Информация о проведении аудиторской проверки бухгалтерской отчётности и финансового результата за 2015 год отсутствует.

Согласно данным проектных  деклараций финансовый результат за 2016 год (на 31.12.2016г.) следующий:

  • Прибыль – 1 100 893 000руб.
  • Кредиторская задолженность – 5 324 561 000 руб.
  • Дебиторская задолженность – 4 333 859 000руб.

Аудиторская организация ООО «1А Консалтинговая группа» выразила мнение о достоверности представленной застройщиком бухгалтерской отчётности и финансового результата за 2016 год. Аудиторское заключение выдано 30.03.2017г.

Таким образом, застройщик показывает стабильную финансовую устойчивость.

Вывод: Учитывая вышеизложенное, есть достаточные основания полагать, что в настоящее время денежные средства на счетах у застройщика имеются, и можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время.

Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».    
А если Вы ещё не с нами, то 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *