При каких условиях можно признать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства?

Когда стройка останавливается и становится очевидным, что застройщик испытывает большие финансовые трудности, и вот-вот в отношении него начнётся процедура банкротства, покупатели квартир в новостройках совершенно резонно хотят обезопасить себя от рисков утраты уже оплаченных квартир, машино-мест, кладовых и иных помещений.

📎Одним из способов уберечь свои метры от попадания в конкурсную массу во время реализации имущества должника является признание права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

📌Несмотря на то, что это обширная тема, сегодня мы рассмотрим некоторые вопросы, которые наиболее часто приходят нам от участников группы.

Право собственности на долю в объекте незавершённого строительства
При каких условиях можно признать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства?

Давайте сразу определимся с понятием объекта незавершённого строительства (далее – ОНС). Несмотря на то, что чёткого определения в законодательстве нет, но под ОНС подразумевается дом/капитальное строение, который не окончен строительством, то есть не введён в эксплуатацию.

Часть 1 ст. 130 ГК РФ относит объекты незавершённого строительства к недвижимому имуществу и признаёт его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

Мы не будем останавливаться на подробном объяснении, почему в суд подаётся иск о признании права собственности на долю в ОНС в виде конкретного помещения, а не на само помещение, поэтому сразу перейдём к условиям, при которых признание этого права возможно:

1. Помещение должно быть полностью оплачено;
2. Помещение должно быть физически построено и его можно идентифицировать.

Поэтому, если, условно, ваша квартира находится на 14 этаже, а застройщик возвёл только 10, то в признании права собственности на долю ОНС вам будет отказано.
В какой суд можно подать иск о признании права собственности на долю в ОНС?
Иск о признании права собственности на объект незавершённого строительства может быть подан как в арбитражный суд, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, так и в суд общей юрисдикции может быть подан до введения в отношении застройщика этой процедуры (см. п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013г.). В этом же пункте Обзора сказано, что истец может заявить о компенсации морального вреда в соответствии с законом о защите прав потребителей. А такие дела подсудны только судам общей юрисдикции.
При подаче иска в суд общей юрисдикции действует правило об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Что касается подачи иска о признании права собственности на долю в ОНС в рамках процедуры о банкротстве застройщика, то исходя из судебной практики гораздо больше шансов, что требование будет удовлетворено, если на момент подачи заявления уже существуют решения судов общей юрисдикции о признании права собственности на долю в этом ОНС, так как в таком случае суд исходит из конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает, помимо прочего, запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.
Уплата налога на имущество физических лиц

Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ.

В соотв. с подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ объект незавершённого строительства является объектом налогообложения.

В Москве и Московской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года (Закон г. Москвы от 19.11.2014 г. N 51, Закон МО от 18.10.2014г. № 126/2014-ОЗ).

Таким образом, объект незавершённого строительства облагается налогом на имущество физических лиц при выполнении одновременно трёх условий:

1. На объект зарегистрировано право собственности;
2. Субъект РФ установил базу налогообложения (в данном случае – кадастровая стоимость);
3. Определена кадастровая стоимость объекта.

Однако определение кадастровой стоимости ОНС в настоящее время не производится, а согласно письму Минфина РФ от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444 в случае отсутствия кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства такие объекты не будут подлежать налогообложению в связи с тем, что отсутствует налоговая база.

Коммунальные платежи
Введите текст заголовка
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируется разделом VII Жилищного Кодекса РФ.

И если с обязанностью по оплате коммунальных платежей при отсутствии права собственности на долю в ОНС понятно (в соответствии с частями 5 и 6 ст. 151 ЖК РФ в период после введения дома в эксплуатацию и до передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче помещения эти платежи осуществляет застройщик, а после передачи помещения по передаточному акту – платит дольщик), то в заблуждение может ввести ч. 5 указанной статьи, в которой сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Однако тут следует понимать (и это чисто юридические тонкости), что доля в праве собственности на ОНС в виде помещения, и право собственности на помещение – это разные вещи. Поэтому у дольщика, зарегистрировавшего право собственности на долю в ОНС, обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не возникает до тех пор, пока он либо не примет помещение по акту приёма – передачи, либо не зарегистрирует на него право собственности.
Участие в достройке дома
Наличие решения о признании права собственности на долю в ОНС не порождает у дольщика обязанности оплачивать расходы застройщика на достройку дома. Обязанность застройщика передать дольщику объект долевого строительства, предусмотренная договором участия в долевом строительстве, не прекращается с признанием права собственности на долю в ОНС.

Тем не менее, такие расходы могут появиться, если в рамках процедуры банкротства собрание кредиторов примет решение о создании ЖСК, и его утвердит Арбитражный суд. Однако в данном случае эти же расходы лягут и на других дольщиков, независимо от наличия или отсутствия права собственности на ОНС.
Если вам требуется:
— бесплатная юридическая консультация;
— представление Ваших интересов в суде

 Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».    
А если Вы ещё не с нами, то 

Страница с комментариями

  1. Вопрос- в собственности доля в ОНС ( многоквартирный жилой дом) уже более 3 лет. Тут предлагают ее продать. Придется ли мне платить налог с дохода или нет так как в собственности более 3 лет

  2. Добрый вечер. Подскажите пожалуйста как зарегистрировать право на долю в ОНС? Следует ли при подготовке исковых требований в суд о признании права в ОНС просить суд не только признать право, но и внести записи в кадастр или лучше разделить требования?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *