Как правильно рассчитать неустойку? Часть 1

Один из самых популярных вопросов, которые поступают в Московский дольщик, – как правильно посчитать сумму полагающейся неустойки за просрочку передачи квартиры. Несмотря на довольно простую формулу подсчёта, возникает много вопросов её практического применения. Многочисленным калькуляторам, которые можно найти в сети, доверия мало, так как неизвестно, какая формула в них заложена. Да, они помогают приблизительно подсчитать накапавшую сумму пеней, однако дольщикам хочется знать точные цифры. Что же, давайте разбираться.

Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:
«…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днём, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».
Таким образом, если дата передачи квартиры указана, например, «не позднее 31.12.2016г.», то подписание акта приёма – передачи (далее – АПП) квартиры 01.01.2017г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.01.2017г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

Итак, исходя из текста Закона № 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

Пример: стоимость квартиры составляет 2 000 000руб.
Срок передачи по договору – «не позднее 30 ноября 2015г.».
АППподписан 30 декабря 2015г.
Ставка рефинансирования на 30.12.2015г. – 8,25%
Сумма неустойки за 1 день составит: 2 000 000,00руб. * 0,0825 / 150 = 1 100,00руб.
Сумма неустойки за 30 дней составит 1 100,00руб. * 30 = 33 000,00руб.

С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в Законе № 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).
Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:
Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):
С 14 июня 2016г. уменьшилась до 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
С 19 сентября 2016г. уменьшилась до 10% (в формуле учитывается как 0,1)
И снова возникают трудности! Появляется вопрос: как посчитать неустойку, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или можно подсчитать сумму по одной ставке, действовавшей на дату подписания АПП?
Тут стоит отметить, что если в начале 2016 года суды по-разному производили подсчёт, то в настоящее время в большинстве судов уже сложилась практика, согласно которой расчёт суммы неустойки производится за каждый период, в который действовала та или иная ключевая ставка/ставка рефинансирования. При этом вы всегда можете заявить иск, рассчитав неустойку по выгодной Вам ставке – если Суд будет не согласен с расчётом, то произведёт перерасчёт самостоятельно.
Пример:стоимость квартиры составляет 2 000 000руб.
Срок передачи по договору – «не позднее 30 июня 2015г.».
АППподписан 30 сентября 2016г., следовательно, просрочка составила 458дней.

Сумма неустойки за этот период составит 596 200,51коп., из расчёта:

  • с 01.07.2015г. по 31.12.2015г. (ставка 8,25%, 184 дня)– 202 400р.,
  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (ставка 11%, 165 дней) – 242 000,55р.
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (ставка 10,5%, 97 дней) – 135 800р.,
  • с 19.09.2016г. по 30.09.2016г. (ставка 10%, 12 дней) – 15 999,96р.

Для Вашего удобства мы приводим формулы расчёта суммы неустойки, исходя из размера ставки рефинансирования/ключевой ставки, действовавшей в соответствующие периоды:
За период с 01.07.2015г. по 30.12.2015г. (184 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 184

За период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

За период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

За период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

А вы доверяете сетевым калькуляторам или предпочитаете делать точный расчёт суммы неустойки?

Если у вас всё равно возникают трудности с расчётом суммы неустойки, пожалуйста, оставляйте заявку, в которой необходимо указать цену квартиры по ДДУ и период просрочки. Будем рады Вам помочь!

Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».    
А если Вы ещё не с нами, то 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *